Dear Unit Owners,
During the Annual Meeting held this month, more than twice as many proxies showed up voting on the impact glass amendment in favor of that change.
According to the conversation that took place that day, the association’s lawyer agreed with the engineer that this measure stemmed from a need created to guarantee the property’s structural safety. Let me explain: all of the balconies in Oceanfront Plaza are going to be strip down to the concrete, exposing the damage that water penetration has caused to the rebar. The protective layer applied twelve years ago only had a limited warranty of 5 years, in addition to the fact that many balconies suffer from water stagnation because they are not level. Among the tasks of our contractors is to repair this and, once repaired, apply a layer of waterproof product with its subsequent layer of chemically compatible paint. This product has a ten-year warranty. This warranty is void, if drilled to, for example, by anchoring hurricane shutters to balcony floors. To proceed with the repair and subsequent application of the protective product, the contractor has to remove the base of the hurricane shutters, causing them to remain loose at their bottom and, to reinstall them, it involves drilling into the concrete slab (with the eventual damage that this would cause to the slab).
Now that hurricane season is over, now is the ideal time to order your impact windows and doors, in plenty of time to place the order and have them arrive in time for installation before June 1, 2023 which is when hurricane season begins. We have at your disposal the estimates of two contractors who have given a group price to those who are hiring them. Understand that once the association contractor arrives to do the waterproofing procedure on your balcony floor, you are automatically left without hurricane wind protection if you don’t already have impact doors installed.
We have a few more days to reach the minimum 75% to count the proxies and for the amendment to pass, so that the structural need to pass the 40-year inspection is in line with the condominium documents.
With this letter I am attaching the proxy for you as the owner to sign and indicate whether or not you are in favor of the amendment. We are going to try to do a count on February 7th, during the next condominium association meeting. Please send us your completed proxy by email, fax, mail or in person. Thank you,
The administration, on behalf of the board of directors. Thank you
Teresa Vilar
President of the Board of Directors
Oceanfront Plaza CAI
Estimado propietario de unidad,
Durante el Mitin anual celebrado este mes, más del doble de los proxis presentados votando en la enmienda de los cristales de impacto fue favorable a ese cambio.
De acuerdo con la conversación que se desarrolló ese día, la abogada de la asociación coincidió con el ingeniero en que esa medida partía de una necesidad creada para garantizar la seguridad estructural de la propiedad. Les explico: todos los balcones de Oceanfront Plaza van a llevarse hasta el concreto, dejando al descubierto los daños que la penetración de agua ha causado a las cabillas de refuerzo. La capa protectora aplicada hace doce años solo tenía garantía limitada a 5 años, además de que muchos balcones sufren el empozamiento de agua porque no están nivelados. Una de las tareas de nuestros contratistas es reparar esto y, una vez reparado, aplicar una capa de producto a prueba de agua con su consiguiente capa de pintura compatible químicamente. Este producto tiene diez años de garantía. Esta garantía se anula, si se horada para, por ejemplo, anclar las contraventanas de huracanes al piso de los balcones. Para proceder con la reparación y subsiguiente aplicación del producto protector, el contratista tiene que remover la base de las contraventanas contra huracanes, causando que las mismas queden sueltas en esta base y que, para reinstalarlas, no se horade la placa de concreto (con los daños eventuales que esto causaría a la placa).
Ahora que terminó la temporada de huracanes, es el momento ideal para ordenar sus puertas y ventanas de impacto, con tiempo suficiente para poner la orden y que arriben a tiempo para la instalación antes de junio 1, 2023 que es cuando comienza la temporada ciclónica. Tenemos a su disposición los estimados de dos contratistas que han dado precio de grupo a los que les están contratando. Entiendan que, una vez que el contratista llegue a hacer el procedimiento en el piso de su balcón, usted queda, automáticamente, sin protección contra el viento huracanado, si no tiene ya las puertas de impacto instaladas.
Tenemos unos días mas par alcanzar el 75% mínimo para contar los proxis y que la enmienda pase, de modo que la necesidad estructural de pasar la inspección de los 40 años esté en sintonía con los documentos del condominio.
Con esta carta le adjunto el proxi para que usted como propietario firme e indique si está o no a favor de la enmienda. Vamos a intentar hacer un conteo en febrero 7, durante el próximo mitin de la asociación de condominio. Por favor envíenos su proxi completo por email, fax, por correo o en persona. Gracias,
Teresa Vilar
Presidenta de la Junta Directiva
Oceanfront Plaza CAI
